[深圳]連續漲31個月 深圳寫字樓終於"降溫"瞭

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羅湖的信興廣場跌瞭，華強北的賽格廣場跌瞭，福田的國際商會中心跌瞭，南山的海岸城西座跌瞭……深圳寫字樓市場終於降溫瞭。據中原、美聯、世華、港置等多傢中介數據，近兩年火爆的寫字樓市場價格有降溫跡象。從6月份開始，深圳二手寫字樓成交量已連續3個月下滑，8月份整體成交更大降4-5成，市場上已有小業主下調價格回籠資金。 　　 　　盡管寫字樓成交量降瞭，價格也在高位震蕩階段，但業內人士認為寫字樓價格不會持續下降。如果二三線城市限購落地執行，甚至還有反漲的可能。 　　 　　持續火爆兩年多之後，深圳寫字樓市場終於降溫瞭。南都記者從中原、美聯、世華、港置等多傢中介處瞭解到，二手寫字樓成交量已連續3個月下滑，8月份整體成交更大降4-5成，市場上已有小業主下調價格回籠資金。來自美聯物業的樣本監控數據顯示，8月價格出現下調的樣本寫字樓占比高達66.7%。 　　 　　近7成樣本寫字樓成交價下降 　　 　　深圳寫字樓到底漲瞭有多久？與一手寫字樓供應青黃不接相比，二手寫字樓市場被認為更具參考價值。從美聯物業發佈的藍籌寫字樓報告曲線圖上不難發現，自2009年1月開始，二手寫字樓售價一直在高速上漲中，呈現出十分明顯的上漲曲線。但在剛過去的8月份，漲勢戛然而止，寫字樓售價出現小幅下跌。 　　 　　該司的進一步監測數據顯示，8月份獲得成交的樣本寫字樓中，價格出現下調的樣本占比達到67%。其中羅湖的信興廣場環比下跌2.1%，華強北的賽格廣場成交價下跌6.4%，福田的國際商會中心價格下跌4.9%，卓越大廈跌瞭3.4%，大中華國際交易廣場價格下跌瞭2.5%，南山的海岸城西座下跌瞭2%左右。 　　 　　世華地產統計數據也顯示，近兩年火爆的寫字樓市場價格有降溫跡象。該司一線地鋪成交數據顯示，福田中心區8月份買賣市場整體成交價格約比5、6月份市場火熱時期下降瞭2000-3000元/平方米，環比下降3%-5%；中心西區有業主放盤價格明顯下降，盛唐大廈此前成交價格約為4.1-4.2萬元/平方米，現在卻有3.8萬元/平方米的物業在放盤。 　　 　　一線實際成交環比降瞭4-5成 　　 　　二手寫字樓成交量下降已是毋庸置疑。中原地產數據顯示，8月份深二手寫字樓市場成交萎縮明顯，成交套數、成交面積分別環比減少27.22%和50.85%。這是自今年6月份開始至今，二手辦公樓成交連續3個月下滑。 　　 　　南都記者從中原、美聯、世華、港置等多傢中介處瞭解到，一線地鋪的寫字樓實際成交量也普降瞭40%-50%。其中羅湖、南山中心區降幅相對較小，福田中心區及車公廟片區寫字樓成交量降幅均已過半。從7月份開始明顯感覺到成交放緩，8月成交量更是太低，近兩個月的價格上漲也明顯停止瞭，現在的市場呈現出‘牛皮市’的狀態。港置地產商業A區總監李政江說。 　　 　　業內人士認為，寫字樓成交陡降是由於以下幾個原因：一是7月開始銀行對商業貸款再收緊，利率普遍上浮30%，貸款門檻提高加重投資者觀望情緒；二是外圍經濟形勢不樂觀，部分投資者對後市信心有擔憂；三是經過2年多的持續上漲，多個區域的寫字樓價格已處於高位，致使一部分投資客陷入觀望，暫緩入市。 　　 　　僵持局面或持續到春節前後 　　 　　盡管寫字樓成交量降瞭，價格也在高位震蕩階段，但業內人士認為期待寫字樓售價持續下降不太現實。 　　 　　李政江認為，預計寫字樓市場的成交僵持局面會維持到明年春節前後，但整體價格要出現調整很難。一是一手寫字樓供應量很少，開發商多有意隻租不售，二手市場仍是主力；二是租金一直在持續上漲，以目前的價位，寫字樓出租回報也普遍可達4%-5%，業主降價出售意願不強。李政江說。 　　 　　世華地產市場研究部總監肖小平則表示，寫字樓售價維持穩定的可能性更大，如果二三線城市限購落地執行，會有更多資金湧向一線城市不限購的商業地產。 　　 　　當前深圳寫字樓租金上漲幅度還是很大，而寫字樓買傢以投資者為多，回報率上升售價自然難大降。但在成交僵持階段，不排除有業主降價，同時業主談價也更有空間，個人認為目前還是不錯的入市時機。深圳中原寫字樓部區域董事總經理范進佳說。 　　 　　○片區成交一覽 　　 　　地王國貿片區：成交降瞭但價格仍堅挺 　　 　　業內人士表示，8月地王國貿片區的寫字樓成交量也有下跌，但跌幅遠低於福田中心區、中心西區等區域。片區交投最為活躍的寫字樓如地王大廈、嘉裡中心等都未出現明顯下降個案，部分寫字樓如深華商業大廈，價格還從2.5萬元/平方米上漲至2.7萬元/平方米。 　　 　　羅湖小面積寫字樓多、入場門檻低，回報率基本上也是全市最高，普遍可達5%-6%，需求客戶群體多。基本上業主把價格下調5%左右，很快就能獲得成交，這類物業套現能力很強。目前片區內有個別甲級寫字樓業主價格回調3%-5%，乙級寫字樓則是十分堅挺。深圳中原寫字樓部區域董事總經理范進佳說。 　　 　　華強北片區：賽格廣場降幅居全市之首 　　 　　8月份華強北寫字樓租金出現大幅下滑，其中賽格廣場售價降幅更居於全市之首。中介人士告訴記者，由於近一個多月政府對山寨手機打擊力度大，造成大量物業空置，租金從高峰時期的180元/平方米·月直降至110-120元/平方米·月，致使部分寫字樓業主決意降價出售物業。根據一線反饋，賽格廣場此前的售價在3.8-3.9萬元/平方米左右，目前部分物業已降至3.1-3.2萬元/平方米左右。 　　 　　除瞭市場大勢之外，賽格廣場成交價下降與片區支柱產業的整體不景氣直接相關。賽格廣場有部分小業主套現購買瞭旁邊的和黃都會軒，後者有更高端的承接力，風險相對小。港置地產商業A區總監李政江說。 　　 　　福田中心區：有個別業主調價3%-5% 　　 　　多傢地產中介片區負責人告訴記者，福田中心區寫字樓成交量已連續3個月下降，8月份的環比降幅更達到40%-50%。但相比其他區域，中心區寫字樓業主更有底氣，絕大部分僵持價格。 　　 　　也有個別需要資金周轉的業主願意小降價格。個別業主下調5%以獲得成交。目前願意調價的大多是小面積寫字樓的業主，大面積單位的業主心態還是很強硬的。范進佳說。世華地產的成交系統監測數據顯示，福田中心區8月份買賣市場整體成交價格約比5、6月份市場火熱時期下降瞭2000-3000元/平方米，環比下降3%-5%。 　　 　　車公廟片區：成交量降幅超過50% 　　 　　3個月前的月平均成交量都有七八套，但近個月就隻有2套左右。世華地產車公廟區域總監陳超說。盡管成交低迷，但售價暫時沒有明顯波動。 　　 　　中聯地產工商鋪總監遊波表示，現在片區掛牌的寫字樓盤源增多瞭，但買傢看樓明顯更猶豫，做決定很慢。一是之前的漲幅過快；二是銀行的銀根收緊，放款難，導致購買力跟不上；最後便是國際宏觀經濟環境持續惡化，導致寫字樓的滯漲。遊波說。他預計繼續下去的成交低迷必定會帶來明顯一輪的降價。南都記者觀察，目前車公廟片區寫字樓整體均價在3.5-4萬元/平方米，與之前幾月相差不大。 　　 　　南山中心區：主力寫字樓價格普遍小降 　　 　　美聯物業南山商業部總監趙先鋒告訴記者，片區寫字樓量價都有所下滑，但整體變化不是太大。基本每棟樓都有降價，天利中央廣場最便宜的賣到4.65萬元/平方米，降瞭近2000元/平方米。趙先鋒說，目前投資客數量相比之前有所減少，買傢中主要以企業自用者為主。同時他表示，體量的不足也代表瞭稀缺，未來該區域短期內也隻有香江日航廣場一個寫字樓項目。 　　 　　趙先鋒認為，以往這個時候都是南山中心區寫字樓的成交淡季，成交量的下滑屬於正常現象。預計進入10月份，來自各傢公司置換辦公地點的需求增多，成交量會進一步回升。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣